خرید ملک در استرالیا نه تنها در دو دهه گذشته در زمره بهترین سرمایه‌گذاری‌ها قرار داشته، بلکه عامل مهمی است که می‌تواند بخشودگی مالیاتی قابل توجهی به همراه داشته باشد.
بسیاری افراد در مورد خرید ملک به منظور سرمایه‌گذاری احتیاط می‌کنند که حق هم دارند. خرید ملک با ریسک‌هایی همراه است که باید مدیریت آن را بلد باشید و در صورت مدیریت این ریسک‌ها، می‌توانید در نتیجه این سرمایه‌گذاری مسیر افزایش دارایی و سرمایه را با سرعت بیشتری طی کنید.
داشتن یک ملک سرمایه گذاری آنقدرها هم که اکثر مردم فکر می‌کنند، پر هزینه نیست. آمارها نشان می‌دهد که با در نظر گرفتن مزایای مالیاتی، میانگین هزینه سرمایه گذاری روی یک ملک یک میلیون دلاری، ۸۱۱۴ دلار در سال است.
در بیش از ۱۵۰ سال گذشته، میانگین رشد ارزش املاک در استرالیا ۶٫۳ درصد در سال بوده است؛ به این معنی که همان ملک یک میلیون دلاری، به طور متوسط ۶۳۰۰۰ دلار در سال افزایش ارزش خواهد داشت.
به این ترتیب سود خالص ملک یک میلیون دلاری به ۵۴ هزار و ۸۸۶ دلار می‌رسد.
هزینه‌های اولیه خرید ملک
خرید ملک در استرالیا، هزینه‌هایی مانند حق تمبر را در آغاز به همراه دارد که بسته به ایالت متفاوت است. بازرسی ساختمان و آفات و هزینه‌های قانونی ثبت خرید را هم باید به آن افزود.
این هزینه ها به طور متوسط معادل حدود ۵ درصد ارزش ملک است که در یک ملک یک میلیون دلاری حدود ۵۰ هزار دلار خواهد بود. البته در ایالت‌هایی که حق تمبر بالاتر است، این مبلغ مقداری افزایش می‌یابد.
هزینه‌های جاری خرید ملک
اما خرید یک ملک برای سرمایه‌گذاری، هزینه‌های جاری خود را هم دارد. از جمله هزینه مدیریت آپارتمان یا نرخ‌های شورایی برای خانه‌ها، نرخ آب، هزینه‌های بیمه، مدیریت املاک و تعمیر و نگهداری.
این هزینه‌ها به طور متوسط حدود یک درصد ارزش ملک است که برای مثال یک میلیون دلاری ما معادل ۱۰ هزار دلار در سال می‌شود.
مورد دیگر، هزینه‌های مربوط به وام و بهره بانکی است که باید در نظر گرفته شود.
طبق داده‌های وب‌سایت Finder، متوسط نرخ بهره متغیر وام مسکن در استرالیا ۳٫۲۳ درصد است که برای وام مسکن ۳۰ ساله به مبلغ یک میلیون و ۵۰ هزار دلار، باید بتواند هزینه‌های بهره سالانه ۳۳ هزار و ۹۱۵ دلار را پوشش دهید.
توجه کنید که در این محاسبه فرض بر این نبوده که کل مبلغ خرید ملک به اضافه هزینه‌های اولیه ۵ درصدی را وام گرفته‌اید و محاسبه بر اساس بازپرداخت بهره وام است.
شما بر اساس شرایط‌تان، ممکن است مدل بازپرداخت اصل وام و بهره را انتخاب کنید. این شیوه هزینه جریان نقدی ملک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.
باید به خاطر داشته باشید که پرداخت بدهی اساساً همان پس انداز پول است، زیرا بازپرداخت اصلی بدهی را کاهش می‌دهد و در نتیجه خالص دارایی شما افزایش می‌یابد.
به هر حال متوسط بازپرداخت اصل وام حدود ۲ درصد ارزش ملک است که برای مثال یک میلیون دلاری، به حدود ۲۱ هزار دلار در سال می‌رسد.
مزایای مالی سرمایه‌گذای روی ملک
هنگامی که ملک سرمایه گذاری خود را اجاره بدهید، مزایای آن دو برابر می‌شود و علاوه بر رشد ارزش ملک، از طریق اجاره‌ای که از مستاجران می‌گیرید هم بازگشت درآمد خواهید داشت.
طبق اعلام CoreLogic، متوسط درآمد ناخالص اجاره ملک در شهرهای پایتخت استرالیا در ژوئن ۲۰۲۲، ۳ درصد بوده است. یعنی برای ملک یک میلیون دلاری، حدود ۳۰ هزار در سال درآمد ناخالص خواهید داشت.
همچنین داده های Westpac نشان می‌دهد که بازده رشد ارزش املاک استرالیا از سال ۱۸۷۰ به طور متوسط ۶٫۳ درصد در سال بوده است. با توجه به اینکه این داده‌ها مربوط به سال ۲۰۱۹ است، با افزایش قیمت ملک از آن زمان به بعد، اعداد کنونی به طور قابل توجهی بالاتر خواهد بود.
هزینه‌های ملک کسر از مالیات
اگر هزینه‌های ملک سرمایه گذاری شما بیشتر از درآمدی است که دریافت می‌کنید، می توانید این مبلغ را به عنوان کسر مالیات در نرخ مالیات نهایی خود منظور کنید.
بر اساس نرخ‌های مالیات نهایی استرالیا، اگر درآمد مشمول مالیات سالانه شما بیش از ۴۵ هزار دلار باشد، نرخ مالیات نهایی به‌علاوه مالیات مدیکر شما ۳۴٫۵ درصد است. این بدان معناست که به ازای هر دلاری که سرمایه ملک برای شما هزینه دارد، مشمول ۰٫۳۴۵ دلار بازگشت مالیاتی خواهید بود و اگر درآمد و نرخ مالیات شما بالاتر باشد، این مبلغ بالاتر هم خواهد رفت. به این ترتیب اساسا حداقل یک سوم از مبلغی را که به عنوان مالیات می‌پردازید، به شما عودت داده می‌شود.
حالا بیایید همه این اعدادی که ذکر شد را یک جا بررسی کنیم.
هزینه‌های خرید
ارزش ملک: یک میلیون دلار
هزینه‌های ۵ درصدی خرید: ۵۰ هزار دلار
کل بودجه مورد نیاز: یک میلیون و ۵۰ هزار دلار
درآمد جاری
درآمد ناخالص اجاره با نرخ ۳ درصدی: ۳۰ هزار دلار در سال
هزینه‌های جاری
هزینه‌های جاری ملک با نرخ یک درصدی: ۱۰ هزار دلار
سود وام: ۳۳ هزار و ۹۱۵ دلار
مجموع هزینه: ۴۳ هزار و ۹۱۵ دلار
هزینه جریان نقدی/درآمد خالص: ۱۳ هزار و ۹۱۵ دلار
بازگشت مالیات با نرخ ۳۴٫۵ درصدی: ۴۸۰۰ دلار
هزینه‌های خالص ملک: ۸۱۱۴ دلار
رشد ارزش ملک
متوسط سالانه رشد ارزش با نرخ ۶٫۳ درصدی: ۶۳ هزار دلار در سال
سود خالص نهایی: ۵۴ هزار و ۸۸۶ دلار در سال
منبع:
Voaustralia